Снижение ключевой ставки Банком России не вызвало ожидаемого оживления на рынке жилищного строительства. За последний год ставка была снижена на 6,5 процентных пункта, что, теоретически, должно было снизить расходы девелоперов на проектное финансирование и активизировать рынок новостроек. Однако с начала 2026 года количество новых проектов сократилось на 40%, а в апреле в Петербурге зарегистрирован лишь один новый проект.
- Ключевая ставка снижена на 6,5 процентных пункта.
- Вывод новых проектов упал на 40% с начала года.
- В апреле 2026 года в Петербурге только один новый проект.
Экономика проектного финансирования
Согласно закону 214-ФЗ, покупатели жилья вносят деньги на эскроу-счета в банках, которые хранятся до завершения строительства. Заказчики получают финансирование в виде проектного кредита от банка, привязанного к ключевой ставке. Ставка по проектному финансированию формируется динамически, в зависимости от уровня средств на эскроу-счетах. При высоком уровне покрытия ставка может составлять всего 1-4% годовых, в то время как при низком — значительно выше.
Факторы, сдерживающие рынок
Несмотря на снижение ключевой ставки, фактическое снижение ставок по проектному финансированию составляет лишь 3-5 процентных пунктов. Это привело к снижению расходов на обслуживание долга на 20-35%. Однако задержка в снижении ставок и недостаточная маржинальность проектов не способствуют активизации рынка. Также следует учитывать рост цен на строительные материалы и рабочую силу, что дополнительно усложняет ситуацию.
| Параметры | Год назад (ключевая ставка ~21%) | Сегодня (ключевая ставка 14,5%) |
|---|---|---|
| Эффективная ставка | 23-25% | 17-19% |
| Экономия на обслуживании долга | — | 40-45 млн рублей в год |
В результате девелоперы продолжают осторожно подходить к запуску новых проектов, что может привести к дефициту качественного жилья в будущем. Ожидается, что активизация на рынке начнется только при устойчивом снижении ставок по проектному финансированию и улучшении ипотечного рынка.